地契非美國最終產權 產權保險才是屋主最終保障 *購屋產權契約署名決定歸屬 急於成交輕忽糾紛多
- World Journal Southeast
- Sep 29
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世界日報亞特蘭大看世界2025-09-29
對許多華人新移民來說，買房後拿到地契（Deed），常會疑惑：為什麼美國沒有「房產證」或「房照」？看似正式的地契（Deed），真能保障產權嗎？其實，在美國的房產制度裡，地契並不是產權的最終保護，真正守護屋主權益的，是產權保險（Title Insurance）。
華人律師薄尚樂提醒，許多新移民對美國房產制度存在誤解，往往認為只要交易完成，拿到有簽名的地契，就等於握有房屋的最終產權證明。其實，美國並沒有中國那樣的「房產證」，地契本身也並非產權的絕對保護，因為在交易過程中，賣方有可能涉欺詐或違法行為。這正是為什麼在美國買房時，產權保險（Title Insurance）顯得尤為重要。
薄尚樂解釋，在中國或台灣，購屋交易完成後，政府房產管理機關會向屋主核發「不動產所有權狀」或「房屋權狀」，這是一種官方紙本憑證，法律上具最終效力。但在加州乃至整個美國，房屋買賣完成後，買方的產權契約會送交縣政府的登記處（County Recorder's Office）備案，成為公開紀錄。房屋所有權的依據，是這項登記紀錄，而不是政府頒發的房照或證書。
不過，單靠登記紀錄，也並非萬全之策。薄尚樂指出，有些新移民為「撿漏」，購買所謂的便宜房產，反而陷入風險。他舉例，有買家透過地產經紀，以低價買下一棟未上市房屋，甚至從對方手中拿到地契。沒想到事後，真正的屋主出面，稱該經紀根本無權出售房屋。最終，買家只能透過購買時附帶的產權保險索賠，彌補損失。換言之，即使房產最終被收回，保險仍能提供經濟保障。
薄尚樂進一步指出，每年屋主必須向縣府繳納房產稅，登記文件上也會顯示屋主名字，但這並不等於政府從法律上承認這是你的房子。若有第三方聲稱對房產擁有權，最終仍需透過司法程序解決。因此，在美國尤其加州，屋主產權的最後一道防線，不是任何一紙官方證書，而是產權保險。
因此，對新移民而言，理解這一點至關重要。房子不僅是一個住所，更是一項龐大投資，而產權保險正是守護這項投資安全的最可靠保障。薄尚樂還提醒，若不理解這項中美差異，特別容易在跨國買房或追求便宜房產時誤踩陷阱，甚至面臨血本無歸的風險。
購屋產權契約署名決定歸屬 急於成交輕忽糾紛多
很多華人新移民心中的「美國夢」，是擁有一處甚至多處房產。法律專業人士提醒，購屋過程中產權契約（Title）文件上的署名很重要，它不只是簽個名那麼簡單，而是直接決定房屋的歸屬權、夫妻財產的畫分方式，甚至關係未來的繼承、稅務以及法律責任。可惜的是，部分新移民買房急於成交，忽視誰的名字寫在Title上帶來的長遠影響。
華人資深私家偵探趙偉，近年處理過一些相關糾紛案例，當事人有多年的朋友、夫妻或情侶。這些人在關係融洽時，往往不在意產權上到底署誰的名，認為是「一家人」或「好朋友」。但感情生變、婚姻破裂或友情不再，房屋 Title文件上的名字，就成為敏感且尖銳的爭議點。如果私下無法協商，只能通過耗時費力的法律途經解決。
代辦房貸 友想獨吞
日前，中國商人老吳特意飛來洛杉磯尋求趙偉幫助。老吳稱，年前在約巴林達市買房時，因為他在國內，無法申請美國的房屋貸款，就委託多年好友Eric辦理。「Eric是美國公民，且信用還不錯。」老吳表示，他支付首付，其餘都是用好友Eric的名義申請的房貸。為做房屋淨值貸款方便，也出於相信好友，房屋產權文件上，只署了Eric的名字。但每月房貸，都是老吳通過其它方式持續匯款給Eric交付。
令老吳意外的是，好友幾個月前突然翻臉，拒不承認這棟價值200多萬美元的房產與老吳有關，目的想將房產獨吞。趙偉說，雖然朋友關係密切時，不分彼此；但涉巨大利益誘惑，產生矛盾後，所承擔的風險很大。
妻疑出軌 險打官司
還有一個案例，涉事者是一對華人新移民夫妻。兩年前，中國一家公司業者Alan Lee為三婚太太辦理投資移民，在爾灣市買下一家公司。因Alan Lee不會久住當地，要經常來往美中，為方便起見，就把爾灣公司的物業產權文件，只署太太的名字。可是，過半年多時間，Alan Lee來美發現，年輕太太的情緒有些變化，對他不如以前熱情。經他了解，有人告知，說Alan Lee太太經常外出，還打扮得很時尚。於是，Alan Lee找到私家偵探趙偉幫忙調查取證。
趙偉說，經他偵探社調查，Alan Lee的太太經常與一名年輕男性私會。一次跟蹤取證時，發現兩人在一個停車場見面後，女人坐上對方騎著的重型機車，趕到橙縣的一個僻靜海灘。在海灘兩人密切接觸後，還趕往附近一家酒店。進一步調查得知，那名男子的太太，在天普市開一家餐廳，而該男子也是吃「軟飯」的，本人沒什麼真本事。證據確鑿，Alan Lee的太太雖不承認是外遇，但也表示後悔。Alan Lee認為，由於公司產權所有者是太太名字，即使打官司也很棘手。最終在Alan Lee堅持下，他的太太決定放棄署名，帶兒子返回中國。
戀人聯名 分手難辦
另一件房產所有權糾紛案，發生在戀人之間。趙偉說，他一位在聯邦執法機構的友人Chris，不久前來尋求幫助。友人說，在聖伯納汀諾縣庫卡蒙加牧場市購買價值百餘萬美元房產，由於與女友在熱戀中，為表達愛意，也應女友要求，房產Title就署兩人名字。由於他經常到各地辦案，執行各種秘密任務；最近回來時，女友對他說，已經懷了別人的孩子。友人對女友不忠很憤怒，可是百餘萬美元的房產是兩個人的，後續處理很麻煩。
趙偉表示，無論兩人關係多親密，在房屋產權擁有者問題上，必須明確界定。「這絕不是兒戲，一旦糾紛發生時，當事人通常追悔不及。」
新聞來源：世界日報
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