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美國房市冷、買家少 卻是購房好時機

世界日報亞特蘭大看世界2023-09-05 紐約萬榮地產公司(Winzone Realty)總裁潘小峰說,有人估計 聯準會 (Fed)今年11月還要加息,「這個預期對市場影響很大」。他估計,有了這個預期,今年的房市不會好轉,預計到明年4、5月間才能恢復。但他表示,由於有升息預期,因此買家減少,因此「現在正是購買房產的好時機」。買家可以和賣家講價,可以低價買到好房子。 成交下降 房價卻有增長 潘小峰說,自從2022年3月聯準會加息以來,紐約市的房地產市場逐漸走低,主要是 貸款 利率 升高,貸款買房者多呈觀望態度。他說,不久前剛剛做完一個房產過戶,其抵押貸款利率已經上升到8.75%。「現在放貸利率的確很高」。 他說,聯準會決定聯邦基準利率,貸款銀行發出的貸款利率要在這個利率基礎上再加3個百分點。例如,如果基準利率是3%,貸款利率就是6%。他說,萬榮地產是紐約市皇后區最大的地產經紀公司,現有地產經紀1400多人。人數雖多,但整個公司的「業務量很小」。他說,交易成功多是現金買房,不需要貸款,故買家不關心聯準會是否升息。 美國地產經紀協會公布的數字顯示,升息以來地產交易量下降了。他舉例說,今年第二季度的數字與去年同期相比,今年的過戶量比去年下降39%,簽約率下降16%。合作公寓(Co-op)和共有公寓(Condo)過戶量也下降30%。 他說,由於地產交易量的減少,地產經紀之間的競爭也增加了。有的地產經紀經常在微信群裡發布消息說,又賣掉一棟房子。「他們也許有成功的案例,但也可能是廣告」。總的來看,房屋成交量下降了,但出現地區不平衡的現象。例如,紐約長島的房屋交易量變化不大,主要是因為許多華人購買長島的房產。 聯準會繼續加息對人們的購房意願產生了負面影響。他說,由於加息,他周圍的人對地產投資都不太積極,除非是地段、房價特別好,不然就不出手。他公司裡有幾位地產經紀業務比較多,主要是他們做銀行拍賣屋,價格低很多,故每天「他們的電話響個不停」。 聯準會升息 貸款嚴查 自從聯準會升息以後,貸款利率提高對紐約市的房價影響不大。地產經紀協會的資料顯示,與去年同期相比,今年的房價僅僅下降2%。同時,紐約市皇后區的待售房屋數量也下降了四分之一,賣家發現市場不好也不賣了。若是有人急於搬家,非賣不可,房屋才能進入市場。 潘小峰說,由於聯準會的升息,貸款銀行對貸款申請檢查得比較嚴格。他舉例說,有的買家貸款申請批下來了,但是在過戶前卻告知借款人要重新檢查一下他的收入,重查後發現有問題就收回批准書。銀行也擔心,如果聯準會繼續升息,這些貸款的利率相對太低,銀行就虧了。 目前,貸款銀行對買家的資金來源檢查得比較嚴格。例如,一些華人的購房款來自國外。如果銀行帳戶的錢來自國外,銀行就要求寄錢者提供公證書,說明這個錢不是借的,而是送的。「如果是爺爺寄給孫子的錢,爺爺就要出個證明」。 他說,他的親戚兩個月前用現金在紐約小頸買了一套住房。因為他的親戚在公司上班,工資每月打進帳戶,銀行能夠看得到,就不要出資證明。但是,有的華人手裡有許多現金,但說不清來源,不能存進銀行,也不能用來買房。 由於利率不斷上升,貸款銀行會勸說買家使用浮動利率。「銀行會告訴買家,採用浮動利率有許多好處」。若是買家一兩年後覺得不合適,可以重新貸款,借固定利率貸款。他說,許多買家都希望借到固定利率貸款,不過利率會高一些。貸款利率高一點,銀行也會多一點保證。 多種因素 人們遠離房市 紐約蘇富比國際地產(Sotheby’s International Realty)資深經紀David許專做曼哈頓的房地產。他說,自從聯準會(Fed)在17個月前開始加息後,對曼哈頓的房地產影響很大,「我的業務受到了影響,客人也減少了很多。」他說,曼哈頓的房市發生了下面一些變化。 買家減少了。過去,人們會根據自身的收入變化調整住房規格。例如,若是收入增加了,人們就會把小房子換成大房子,反之亦然。換大房一般也需要貸款。現在他們看到貸款利率翻了一倍,就會停止換房,因此房屋銷售額下降,成交額下降20%至30%。 賣家惜售了。他說,賣家也想多賣錢。當他們看到房市低迷、房子不能賣個好價錢時,也不願意現在賣房。因此,曼哈頓的房價仍然不變,甚至微微上升,但待售房屋下降20%至30%,庫存下降40%。 貸款利率增加了。聯準會加息是因為出現了嚴重的通貨膨脹。經過11次的加息,現在的通膨率降到3%,但是還未達到聯準會2%的目標。聯準會可能還要加息。聯準會這輪加息前,30年房貸的利率是3%,現在同樣期限的房貸利率是6%,房貸利率增加了1倍。 現金買房的案例增多了。一個新樓開發商告訴他,該新樓共有60套房子,用貸款購買的只有十來套,其餘的房子全部是現金購買。他說,由於聯準會不停地升息,美元加速回流,一些公司和個人持有大量現金,開始買房,因此現在買房的主要是這些人。而需要貸款買房的人在觀望,等待時機。「他們希望等聯準會降息後再買」。因此,現在現金持有者比較吃香。 推測曼哈頓房市下半年逐漸好轉 他推測今年下半年曼哈頓的房市會好起來。他的根據是「曼哈頓的房租漲得太猛」。疫情期間,許多曼哈頓人搬出紐約市,但是現在又搬回來了,現在房屋的入住率很高。他說,曼哈頓的房屋租金平均值已經到達每月5000元,超過了一直領先的舊金山的房租。 例如,曼哈頓SOHO的一個兩居室,每月租金要價1萬多元,剛剛放上網就有人租了。「我們這些業內人士都感到房租高得有點離譜」。他分析,這主要是曼哈頓有幾家高科技公司,也就是FAANG,即Facebook、Amazon、Apple、Netflix和Google幾家大型科技公司。這些公司今年增聘人手,而且年薪都有十幾萬,付得起這個房租。 特殊地產 投資頗有成效 美國匯盛金融公司(Horizon Financial)首席經濟學家陳凱豐博士透露,他的投資主要在美國醫療行業及醫療地產產業。醫療行業當前的趨勢「零售化」,即逐漸遠離醫院作為樞紐的模式,轉為走出醫院進入社區的模式。獨立診室、緊急護理中心和影像診斷中心等在零售化醫療地產中將會激增。 與此同時,與住院康復類病人相比,非住院型類的營業收入最近顯現了突破性的動力,住院設施壟斷的日子已經一去不復返。因此,專注服務非住院型類醫療物業,處於產業鏈上端,符合當前市場趨勢,正好解決剛性需求。 國寶銀行董事長孫啟誠表示,華人有節儉的傳統,人人都有存款,多數華人都有房產,度過這個困難時期沒問題。至於能不能買房,要看是否存在機會。他說,如果房價已下來,且位置很好,可貸款買下。買下以後,等到利率下降時,可以重新貸款,把房貸的利率再降下來。 新聞來源:世界日報 找工作 投资 关注我们 770-451-4509 賺錢中日餐馆出售 北卡Raleigh近North Hill Mall,4千呎,设备全,生意稳,租金合理,接手即可营业,可看店。请电:919-888-1532 北卡高档中餐出让 北卡Highpiont中餐老店,东主退休廉价出让。地点佳,接手即可营业。意者请洽:George 336-491-5493 诚聘销售助理 亚城食品批发公司诚聘销售助理1名,有食品销售经验优先,会Office软件,基本英文,薪资面议。意者请电:678-691-0260 (10AM-7PM) 不锈钢工厂诚聘 车间帮工,广东话优先。 工作五天。有薪假期。公司位于I-85 102出口 有意者请至电770-908-3838 不锈钢厨具公司诚聘 激光机操作人员,广东话优先。 工作五天。有薪假期。公司位于I-85 102出口 有意者请至电770-908-3838 赚钱改衣店出让 乔州Dunwoody黄金地段,大型购物中心内,月租3千5,年营16万,售8万9,东主退休。请短信:943-218-0437 不锈钢工厂诚聘 不锈钢材料裁剪师傅或助手,广东话优先。工作五天。有薪假期。公司位于I-85 102出口。有意者请至电770-908-3838 诚聘保险经纪业务员 携手共创理想事业。提供专业知识培训与考照,工资提成,带薪假,保险福利。
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