美國出租房子沒想象中簡單 房東遇租霸損失逾4萬 循法律程序1年才完成驅趕

世界日報亞特蘭大看世界2023-09-25 在美國，出租房子沒有想象中那麼簡單。對房東來說，最怕遇到不交租的「租霸」，根據法律，房東不得隨意驅趕租客，若走法律程序申請「驅逐令(unlawful detainer)」，至少需要半年時間。南加 華人 李先生，為避免遇到租霸，特意將房屋租給他認為較「單純」的 留學生 ，沒想到對方一年租約中僅付三個月的房租，期間還玩消失。李先生花費一年時間完成驅趕法律程序，損失 租金 逾4萬元。 「單純」學生 雷點多 李先生在橙縣爾灣有一棟兩室的康斗屋（Condo），每月租金定為3200元，恰好可以支付房貸與房產稅。2022年5月，李先生開始招租。有兩位留學生，分別是華人與日裔，華人留學生就讀於聖塔芭芭拉加大（UCSB）大學四年級，日裔留學生則就讀爾灣加大（UCI）大學三年級。在李先生的眼裡，留學生比較「單純」，出國留學應該不缺錢，因此決定將房子租給這兩名留學生，合同上的承租方為張姓華人留學生。 李先生說，他選擇租給這兩名同學，沒想到從繳納租房定金開始，就有許多「雷點（Red Flags）」出現。 2022年5月8日，李先生與張同學口頭約定，租約從5月15日開始，並在5月14日見面完成簽約；張同學需要在5月8日先支付一半的押金2100元，然後在正式簽約當天，支付剩下的2100元押金以及5月15日至30日的房租。 簽約後 開始拖欠 李先生說，張同學5月8日按時通過zelle轉帳支付2100元，可是在5月14日雙方見面正式簽約時，沒有立即支付剩下的2100元押金與1600元房租。當時張同學給出的理由是，室友還未轉帳給他，5月15日會準時交錢。李先生考量張同學5月8日有按時支付押金，而且為搞好房東、房客關係，再加上留學生通常比較「單純」不會坑人，覺得寬限一天沒有問題，就在沒有收到餘下押金與房租的情況下，將鑰匙交給張同學，也開啟李先生的租房噩夢。 5月15日，張同學沒有如約轉錢；在李先生的催促下，張同學仍然回覆說室友還未轉帳給他。之後幾天，李先生一直在催促張同學支付剩下的房租和押金，結果對方一直以帳戶問題或轉帳限額為藉口推脫，直到5月25日，張同學才付清押金和當月租金。 找藉口 還玩失蹤 經歷押金延期繳納風波，李先生雖然懷疑張同學是否有能力按時交租，但仍抱著僥倖心理，將房屋租給對方。合同規定每月1日交房租，最晚不得超過當月的3日。2022年6月3日，看到張同學沒有「動靜」要繳租，經歷過押金延繳風波的李先生，已經後悔將房屋租給這位留學生。他給張同學發信息，表示願意退回張同學所有款項，與張同學解除合同。 然而張同學表示這次未能按時交租，是因為室友出門溝通不暢，他將當月房租轉給李先生後，承諾以後會按時交租。 然而到了7月3日，張同學仍未支付全額的7月房租，他先是支付2000元房租，然後以銀行轉帳不知什麼原因被限額，稱需要延後幾天才能繳納剩下1200元房租。7月7日，李先生再次催促，張同學又稱他「發高燒」，無力去銀行處理相關事宜，要求緩緩再支付剩下的房租。到7月8日，他才終於將剩下的1200元繳清。 8月初，張同學還是未能根據合約在當月3日前繳納房租。10日，張同學發來幾段他與銀行業務員的對話，稱的帳戶被凍結，需要幾天才可以轉帳。李先生表示，他要啟動驅趕程序，要求張同學搬走。到28日，張同學稱他一周沒有吃過飽飯，如果李先生驅趕，程序要好幾個月時間，不如再給他一段時間，他會一次性交兩個月的房租。31日，張同學稱找朋友借了1300元轉給李先生。 9月初，張同學不出所料地還是沒有交納房租，這時他已經欠下5200多元。9日，張同學再次以支票未到款為藉口稱幾天後再交房租。這是他最後一次回覆李先生。自此他電話也不接，短信也不回，消失無蹤。 驅逐令 取得耗時 李先生表示，驅逐程序如果順利，也要至少半年，意味著他至少需要在沒有租金收入的情況下支付半年房貸。李先生是普通的工薪階層，這對他來說是巨大消耗。 在張同學消失近一年後，2023年9月6日，李先生拿到法院的驅逐令，並在6名橙縣警察的陪同下，打開出租屋的大門，正式拿回房屋。李先生說，橙縣警察表示，近期因欠繳房租引起的驅逐案很多，在爾灣等房租相對較高的地區更是如此，他們9月6日這一天，就需要驅趕10戶房客。 不得視察 房東依法仍可進出租屋維修 華人李先生出租房屋給留學生，第一次沒經驗，以為房屋出租後就可以坐收漁利，但出租房遠比他想像得複雜。李先生聯繫不到房客後，又不敢進屋查看情況，怕觸犯法律。其實 加州 房東 在一些情況下是允許進入出租屋進行查看，定期對房屋進行檢查，還可以有效保護房子內部設施。 根據鄧彼得聯合律師事務所創辦人之一的律師鄧彼得（Peter S. Deng），房東在某些情況下可以進入出租屋視察，不過需要給房客24小時書面通知。第一種情況是房客要求維修和改善環境，房東可以進屋審查情況，例如黴菌、管道等設施檢查，或者房東帶著合同商進屋做維修前的評估。 第二種情況是房東可以主動要求進屋檢查和維修，例如進行殺蟲，電線、管道設施維修，在合約即將到期時，帶下一任可能的 租客 或買家參觀屋內等。不過根據加州法律，以「視察」為由進入出租屋是不被允許的。 一般情況下，房東需要在工作日一般時段來訪，即周一至五，早上8時至下午5時。如果房東是帶下一任租客或買家看房，則周六日也被視為「工作時間」。 此外，根據加州法律（Cal. Civ. Code § 1954(e)(3)），在三種情況下，房東無需提前提供進屋通知。第一是遇到緊急情況如洪水、火災；二是房客在現場並同意當下房東入內；三是房客遺棄房屋後。法律並未規定房客在離開前需要告知房東，若房客租金逾期未繳超過14天，並且房東合理認為房客已經搬走，那麼房東這時可以張貼「Notice of Belief of Abandonment」。房東可親自將通知送到，也可郵寄。之後房東便能進入房屋查看，並終止合約。 新聞來源：世界日報 找工作 投资 关注我们 770-451-4509 诚聘行政人员 DALTON, GA附近地板工厂诚聘办公室行政(需3年以上相关经验)与生产线助理各一名，通中英双语。待遇佳，福利好。履历请发 wowfloorz@gmail.com 诚聘销售助理 亚城食品批发公司诚聘销售助理1名，有食品销售经验优先，会Office软件，基本英文，薪资面议。意者请电：678-691-0260 (10AM-7PM) 外卖店出售 亚特兰大外卖中餐馆出售，人流多，生意稳，因退休转让，售价面谈，看生意。请电Karen 678-557-6096 北卡高档中餐出让 北卡Highpiont中餐老店，东主退休廉价出让。地点佳，接手即可营业。意者请洽：George 336-491-5493 不锈钢工厂诚聘 车间帮工，广东话优先。 工作五天。有薪假期。公司位于I-85 102出口 有意者请至电770-908-3838 不锈钢厨具公司诚聘 激光机操作人员，广东话优先。 工作五天。有薪假期。公司位于I-85 102出口 有意者请至电770-908-3838 不锈钢工厂诚聘 不锈钢材料裁剪师傅或助手，广东话优先。工作五天。有薪假期。公司位于I-85 102出口。有意者请至电770-908-3838 诚聘保险经纪业务员 携手共创理想事业。提供专业知识培训与考照，工资提成，带薪假，保险福利。 要求：中英文说写与基础电脑文书，有能力考保险执照。 请Email简历至：HLU2@amfam.com 冷暖研习会 ★增加一技之长 ★含住家餐馆冷暖空调 ★密集中文研习会 ★备有免费影片 ★地点维州 请电林小姐 703-839-2028 马里兰州、维州提供安装维修服务 招聘保险销售人员 你想拥有稳定高收入? 您有保险执照并且销售经验丰富? 你想加入美国家庭保险集团(American Family Insurance) 亚裔和乔治亚州最大保险代理处? 欢迎加入我们(Belinda Shu Agency)最佳保险代理处, 并且成为优秀团队的一员！ Qualifications: *Computer Skills are a Must, Previous success in a sales role preferred *Written and verbal Communication Skills in English are a Must. *Must have or be able to obtain Property/Casualty and Life/licenses (currently licensed plus ***) Compensation: Salary Plus commission with unlimited potential earnings $$$ Paid training, paid all legal holidays & paid vacation, paid dental insurance. Please email resume: bshu@amfam.com 亞特蘭大看世界09月25日更多新聞 世界電子報： https://ep.worldjournal.com/AT/2023-09-25/A01/ 世界日报东南区办事处 新闻‧商业广告‧分类广告‧订报 电话：1+(770) 451-4509 电邮: Atlanta@worldjournal.com 地址：5389-G New Peachtree Rd., Chamblee, GA 30341 https://www.chinesemediausa.com/ 世界日报 东南区办事处 官方唯一微信公众号 关注我们 长按二维码