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租霸橫行/2年半5次庭審、3位律師 我終於趕走租霸了 *房東想遠離職業租霸 提早識破5大伎倆

世界日報亞特蘭大看世界2024-03-26

租霸橫行/2年半5次庭審、3位律師 我終於趕走租霸了

在這位租客白住兩年七個月的期間,無業遊民的她每天都在公共的樓道與前院裡抽大麻,半夜放音樂擾民。(陳女士提供)


2021年3月,陳女士的一位男租客退租,他的前女友賴在房間,不願搬走。她不交租、大聲吵鬧、破壞屋子,還在公共場所吸大麻,歷經逾兩年半、三位律師、五次開庭,2023年10月陳女士終於得到法院的一紙迫遷令,合法趕走這個租霸。


陳女士另一位本來繳租紀錄良好的租客,眼見房東奈何租霸不得,也有樣學樣,拒付房租並索討搬家費。陳女士最終不得不以三個月未收租和提供5000元搬家費的代價,攆走這第二位「瘟神」。

經此一劫,陳女士決定把這套原以投資為目的的家庭房掛牌出售,已心灰意冷,不願繼續在紐約當房東。


陳女士的血淚史,其實是不少華人房東都遇過的經驗,只是更為曲折,也是縮影,足以借鑑。

在清空租客房間的當晚,這位無業租客還立即報警,指控房東「非法趕人」。照片為前來調查的警察。(陳女士提供)


清空租霸房間 房東險被逮捕

家住紐約市皇后區的陳女士,2019年買下一棟位於布朗士的三家庭房屋,一、二、三層分別租給不同的租戶。三樓的男租戶當時有正當工作,每月按時交租。

到2021年,這位男租客說自己要搬走,雙方簽署退租協議(Surrender Agreement)最後準備收房時,陳女士發現他的家中仍留有許多女性用品,追問之下,男租戶坦言,東西是女友的,二人現下分手,他無法將她趕走,又不想幫她交租,只能退租搬走。


「我當時很生氣,租約規定不得另住他人。」陳女士說,於是,她花了500元,在法拉盛找了一位專作房東房客糾紛的律師諮詢,律師說,只要男租客已簽署退租協議,陳女士就可換鎖,扔掉房內物品。

陳女士清空房間的當晚,這位28歲的西語裔無業女租霸便當即報警,指房東「非法趕人」(Illegal Lockout)。警方到達現場後隨即致電陳女士,要求她立即幫租客開門。若趕不到,則要叫來鎖匠強制進入。


「我一聽就急了,忙和警察說此女根本不是租客,」陳女士說。但這時警方卻答,紐約市規定個人若居住30天以上,不管是否有租約,均不可趕人。此時,女租客則提供了一個月前的銀行帳單證明她的住址。警方還對陳女士說,若她今天在場,將會被逮捕,因為「非法趕人」隸屬刑事犯罪。

「我不知道該恨女租客,還是這條變態的法律,還是給了錯誤意見的律師,那一天,我整個人快崩潰了」,陳女士說。一場漫長的趕租經歷由此開始。

終於趕走租霸後,陳女士的房屋也被租霸搞得一片狼籍。(陳女士提供)


她嘆:紐約房東先被租客欺 再被律師剝皮

陳女士不敢再找這位律師,又在法拉盛重新物色了一位據信有幾十年房東房客經驗的律師。這位律師建議,疫情期間,房屋法庭不辦公。而即使辦公,上庭也至少花費一、兩年的時間,此期間房屋損失、律師費用、以及精神壓力都甚大,不如一次性出筆錢讓她走。

陳女士雖心有不甘,但仍聽取了律師的意見。不過,她每次找女租客談,對方不是惡言相向便是直接掛斷電話。最終,陳女士請律師前去交涉,並作出先給500元、談成再按協議給500元的承諾。


一周後,律師表示,經與租客三次長談,租客最終同意了拿5000元並再白住三個月的條件。陳女士表示,給5000元沒有問題,但要求租戶馬上搬走。這時,律師惱火了,質問:「我辛苦談到這個條件很不容易,還在乎三個月嗎?」無奈之下,陳女士同意了要求,並支付了1000元律師費。

然而,律師擬定協議,讓租客簽字時,女租霸又以祖母住院、自己腰扭傷不能走路等各類理由推搪,僅作出三個月後一定走的口頭承諾。


三個月後,陳女士憂心的事情發生了,租戶說找不到房子,要求再住一個月,律師也在這時放話說租戶太難搞,這活不幹了。陳女士繼而請求律師幫她提起訴訟,律師則以上庭太繁瑣拒絕。

「這時我才明白,提告歷時一兩年,還要真刀真槍上庭,律師才賺3000元」,陳女士說,「而談搬家費僅動一動嘴皮不保結果,律師當然選擇賺輕鬆的錢」。


「紐約的房東啊,被租客欺負完又被律師欺負,」她感嘆。


封租令下不來 想死的心都有

2022年3月,陳女士聽說房屋法庭已重新開門,於是通過朋友,找了專辦上庭驅逐案的第三位律師。儘管他的報價略高於市價,但有了前兩次的經驗,她認為若金錢能夠買到專業,趕走這一「大瘟神」,也不枉再多花幾百元。

歷經兩年半,去年10月中旬的驅逐日,法警終進入屋內驅逐租客。(陳女士提供)


按流程遞送律師信及提告,在同年7月,法院就排出了第一庭。不過7月的第一庭及9月的第二庭,這位租客皆未在法院現身。10月底,陳女士拿到法官勝訴的判決。律師在此時提醒,法官判決可以使她拿回房屋所有權,但後續則需要五個月申請封租令(warrant),並再花一個月申請法警才可趕走租霸。

申請封租令期間,由於法官書記員的失誤,使她遲遲不見申請結果,後來她又被告知,自己因少交一份材料而被拒絕了申請,「當時,我真是想死的心都有了,」她說:「經歷了兩年租霸不交租,不停找事,加之貸款壓力很大,水電煤氣及地稅也一直瘋漲,以及幾任律師的不靠譜,讓我在辦公室肆無忌憚地哭了起來。」


後經律師的聯繫,這一失誤得到解決。在2023年7月,陳女士拿到封租令並申請了法警,排出8月15日的驅逐日期。不過按照規定,法警須提前貼出一張限期14天的驅逐通知,通知上會寫明,租客若不服本案判決,可在本驅逐日前,向法庭申請重開此案。律師也提醒陳女士,她的租客在一庭都未去的前情下,重開此案的成功率幾乎為「百分之百」。

果不其然,8月11日,陳女士就收到律師通知,表示法院已批准租客重開此案,驅逐暫緩,訂於8月底,雙方重新開庭。


法警限期驅逐 租客連環把戲

歷經兩年半,去年10月中旬的驅逐日,法警終進入屋內驅逐租客,圖為驅逐告示。(陳女士提供)


在查看租客的重開的理由時,陳女士發現她填的竟是「從未收到上庭通知」。但當時陳女士特地付了200元雇了專送傳票的工作人員,傳票送達的證明也已經交付法院。「然而她重新申請開庭,法官完全不看這些證據就批准。」陳女士無奈地說。

8月底再次開庭時,租客又未到場,法官判決陳女士勝訴,法警再執行14天的驅趕通知。一周後,租客又「故技重施」,以上一次祖母生病所以她未趕上出庭為由,再次申請重開,被批准後,租客則又未現身法庭。


「我真的不知道,租客不上庭-缺席判決-申請重開-上庭後再缺席的把戲,還可以玩多少回,我已經麻木了。」陳女士說。

9月中旬的一次庭審,租客終於到場了。當法官問她有無需要抗辯時,她翻出了陳女士「非法趕人」的「歷史」,而為證明自己清白,陳女士委託律師,也拿出當時男租客的退租簽名,裡面也寫道要求陳女士扔掉房屋內的所有物件。


「這時,感人的一幕出現了。」陳女士回憶,法官對她說,不用看她的證據,繼而轉向租客:「房東有無非法趕人,與你作租霸沒有關係,你既非她的租客,兩年半以來也未付一分房租,你就該被驅趕!」聽得陳女士幾乎潸然淚下。

這時,租霸還繼續陳情,表示自己無業、無收入,也無他處可住,懇請法官再讓她住三個月,法官看了看電腦:「這個案子從去年4月開始提出,到現在還沒有結案,我必須把這個案子結了,我判你離開這棟房子,你有14天時間搬家,過了14天後,法警便可上門強制驅趕」。


去年10月中旬的驅逐日,法警進入屋內,未見租客身影,但被子仍然熱乎,換完鎖後,他們表示若租客再企圖入屋,就會被逮捕。

在陳女士離開後不久,租客便打來電話大吼,說陳女士逼自己睡在大街上。陳女士掛斷了電話,為時兩年七個月的趕租歷程,終告一段落。

租客走後剩下的髒亂「殘局」,陳女士還得花費2、3萬元重新裝修。(陳女士提供)


好租客會變壞 壞租客不會變好


「租霸的危害不僅在於不交租與找事,更是會影響別的租客,有人說好租客會變壞,壞租客永遠不會變好。」事後陳女士回想這一沉痛的經歷總結道:「我相信這句話。」

在這位租客白住兩年七個月的經歷中,作為無業遊民的她每天都在公共的樓道與前院裡抽大麻,半夜放音樂擾民,可謂是「髒亂差」的典型:飯後的碗具可放在水槽一周不洗,引來老鼠和蟑螂,與其中一位男友有爭端,將家中牆壁砸出了一個窟窿,租客走後剩下的髒亂「殘局」,也使得陳女士花費2、3萬元重新裝修。


更嚴重的,這位租客的惡劣行徑,還嚇跑了樓下按時交租的一戶人家。2023年夏天,一位平時準時交租、信用良好、且無驅逐紀錄的上班族租客,在目睹了她白住兩年多而陳女士依舊無可奈何的狀況後,也開始效仿她,從晚交租、少交租又到不交租。

兩個月不交租後,當陳女士找他時,他卻說:「憑什麼她可以欠,而我就不能」。陳女士回:她的信用毀了,你也想這樣嗎?他答:「她太吵了,又抽大麻,我不想長住在這裡了,你給我5000元,我就搬走。」


「是的,在紐約這種大環境下,」陳女士說,「能交租的都是靠很高的道德感從而約束自己的邪念,而不交租的人不僅沒有懲罰,還可以訛到一筆搬家費。」最終,這位兩個月不交租、曾經表現良好的租客,在如願拿到5000元後便搬了家。

漫長的趕租經歷和這一段小插曲,也致使陳女士徹底粉碎了在紐約做小房東的夢,「這件事連教訓都沒有辦法汲取,以後再遇上也無力阻止,這是我心灰意冷不想當房東的原因,」她說,她的這一套房子,也已掛牌出售。


租霸橫行/房東想遠離職業租霸 提早識破5大伎倆

紐約女房東在驅逐租霸的過程中反遭上銬的新聞發酵,讓房東與租客關係的老問題再次浮上檯面。保護租客的法律雖立意良善,但極少數專門鑽法律空子的職業租霸,則以他們的行為嚴重破壞了房東與租客之間脆弱的信任關係。對於房東來說,唯一的解決之道只有擦亮雙眼,盡量避免招租霸上門。除加強對租客背景的審核外,專業人士還總結了租霸慣用的五大伎倆,以便房東能迅速識別租霸並及時止損。


伎倆1:不全額交租

由於很多州的法律都規定,只要租客支付了部分房租,房東就不能在當月驅逐租客。因此,很多租霸會利用這一規定,只交一小部分租金,以便拖延更多的應付房租。若房東忽視了這一點,租霸便可長時間賴在房內直到租約期滿,屆時房東再想追回損失就很困難了。因此,若租客故意不按期全額支付租金,房東即可開始為驅逐程序做準備,切勿只接受一部分租金。


伎倆2:拖延滯納金

專業人士指出,若房客延誤交租而產生滯納金,房東正確的討債方法應是先接收滯納金,然後再收下被拖欠的租金。這是因為,租霸會使用一種心理戰術,利用房東討債過程中的焦慮感,先補繳所欠的租金,使房東產生一種「反正沒有損失,多一事不如少一事」的心態,因而更有可能放棄追繳滯納金。而一旦房東鬆了口,就等於傳遞了一個信號:合同的規定並不嚴格,因此租霸未來便會更加肆無忌憚地違約。


伎倆3:用現金支付

由於現金的流通難以跟蹤,因此在法庭交鋒時,租霸有可能謊稱用現金付了房租,甚至偽造收據。對房東來說,銀行帳戶的交易記錄才是最有力的法庭證據。不過,也有些地方法規禁止房東拒收現金,那麼房東就需要格外留心開具並留存所有收據。


伎倆4:找藉口拖延

專業人士提醒說,房東和租客之間最好保持一種嚴謹的商業關係,盡量不要被各種「故事」打動,進而打破合同的約束。如果租客無法按期交租,房東最好不要輕率給予寬限,即使不立即啟動迫遷程序,也可向租客提出善意的建議:盡快協商解除租約、各自解脫。


伎倆5:聲稱不宜居

由於法律規定房東負有修繕和維護義務,因此職業租霸經常利用這個法律空子,濫訴房屋不適合居住。最常見的做法是提交維修申請,然後聲稱從未得到處理,並以此為由拒交房租。更有甚者,有的房客還會主動毀壞房屋以便證明他們的修繕要求是合理的。對此,房東需要經常跟蹤系統中的各種修繕申請並妥善處置,並在交付房屋前詳細記錄房間內各種設施的情況,最好拍照存檔。若遇租霸故意毀壞超出合理的損耗範圍,還可向其提出索賠。


新聞來源:世界日報


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