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美國夢變了 只租屋不買房受青睞

世界日報亞特蘭大看世界2024-06-20

德梅洛(Marcia DeMello)在拉金塔市的陽光園租了一棟有三間臥室的新屋。(攝影:Gina Ferazzi/洛杉磯時報)


馬克斯夫婦雀兒喜和史班瑟 (Chelsey and Spencer Marks),原本在南加州沙漠裡的主教座堂市(Cathedral City)擁有一棟獨立屋,後來房子經常出問題,讓他們覺得不值得繼續住下去。

譬如這對年輕夫婦剛花了1萬5000元整修空調系統。在這個避寒度假勝地,夏天的日間平均高溫總在華氏100度以上,沒有可靠的空調系統,日子是過不下去的。他們擔憂接下來又要給這三臥房的住宅換上新窗戶,清潔游泳池用的水泵也要換新,這些都是不小的開銷。雖然他們已經在那裡住了三年,門外終年吹不停的沙漠狂風,還是讓他們覺得不習慣。


41歲的雀兒喜說:「有一天我回到家,覺得這種日子沒法過了,我跟丈夫提議把房子賣了。」

但他們不是賣舊房、買新房,他們是決定不再擁有房子。在美國各地,近年來出現了一股新風潮,很多人選擇去租一棟全新的獨立屋(single-family home),而且整個社區的房子全部都是只租不賣的。


今年1月,馬克斯夫婦成為「陽光園」(SolTerra)社區最早入住的兩戶人家之一。位於拉金塔市(La Quinta)的社區,有131棟房屋,離他們原本的房子只有15哩。雖然他們原本的低利率房屋貸款沒了,但賣房得到的錢除了付清了信用卡債務之外,儲蓄帳戶也多出很多現金,今年秋季他們要用其中的一部分去義大利旅行。

其他的好處還包括:如果房子裡有任何的問題或損壞,他們不用花錢、無需操心,只要通知房東,維修工人就會來免費修繕。雀兒喜跟記者說:「過來看一下我的廚房,我不需要擁有這棟房子,但卻可以過我想要過的生活!」這款開放概念廚房(open concept kitchen)非常明亮寬敞,放眼看去盡是不鏽鋼的家電。


去年興建獨立屋 9萬棟供出租

拉金塔市的陽光園,是一個有131棟出租獨立屋的新社區,2月份一對男女到這裡看房。(攝影: Gina Ferazzi/洛杉磯時報)


由於房價居高不下,房貸利率又已漲到三年前的兩倍,擁有房屋的「美國夢」(American Dream)定義已經有些轉變。在全國各地,開發商建出全是獨立屋的新社區,所有的房子都只租不賣。住戶有自己私人的後院和車庫,這是美國人多少世代以來被視為中產階級的榮耀象徵,但卻不需要自己擁有房子。傳統上,擁有自住屋是推升中產階級財富的重要方式。

根據全國房地產經紀人協會的研究,去年開始興建的獨立屋中,約有9萬棟是用來出租的,占所有新獨立屋的10%左右。兩年前這個百分比只有5%左右,聯邦人口普查局從1970年代中期開始追蹤這個數據起,10%是最高的百分比。


在這些被稱為「建來租」(build for rent)社區中的租戶,對不用花很多錢就可住進又新又大房子的租戶而言,不免感到欣喜異常。

這些人中有些還是希望將來有能力買房,但因為愈來愈多出租獨立屋的出現,特別是那些華爾街大公司建出來的出租屋,讓國會與州議會的議員心生恐懼,擔心企業擁有人會比老百姓競爭力強,把市場上的房屋奪走,讓房價漲到一般人更無法負擔的地步。這波以租屋達成美國夢的風潮,改變了在郊區擁有房屋的態勢。


30歲的帕姆(Deonte Palm)是換房頂承包商(roofing contractor),他在南加州曼尼菲(Menifee)租了一棟新的四臥獨立屋,他希望暫住於此,到房貸利率跌落再買自己的房子。他原本跟未婚妻和新生的嬰兒,租了一間公寓住,但他們覺得空間已經不夠用。

於是他跟哥哥合作,哥哥跟女朋友有一個兩歲的兒子。兩家人以每月3400元合租這棟獨立屋,這比分開租兩間公寓的租金少,而且是很寬敞的新屋,既省了錢又有更大的空間可供享用。


建來租 起源於2008年經濟大衰退

建來租的起源,應該追溯到2008年的經濟大衰退(Great Recession),那是因為房市泡沫(housing-bubble)造成的。當時房價暴跌,企業投資人開始廉價買進已有的二手獨立屋,把房子出租賺錢,這個趨勢延續至今,而且聲勢愈來愈大。


商業房地產公司麥翠克斯(Yardi Matrix)的企業情報經理瑞斯勒(Doug Ressler)指出,因為千禧世代(millennial generation)開始生兒育女,寬敞住屋的需求大增,於是投資人決定把他們在獨立出租屋方面的經驗再提高一級。

企業屋主認為,集中在一個區域的新獨立屋,比分散各處的易於管理,也比較容易控制成本,社區內所有的租戶都採用同一種規定。於是企業屋主開始整批購買上市屋,或者從頭開始規劃施工,建設新的「只供出租社區」。


瑞斯勒指出,目前的局勢是住屋嚴重不足、居住成本仍在上漲、租客的租期愈來愈長。大房東認為建來租是合理的策略,來滿足那些手頭不寬裕但又想要比公寓有更大居住空間的人的需求。

建來租的最興盛的地區,是在德州、亞利桑那州和其他陽光帶(Sun Belt)縣市土地便宜的地方。譬如在加州,都是集中在「內陸帝國」(Inland Empire)而不是靠近海岸的地方,南加州的人往內陸帝國去尋找較新、較大、較便宜的房子,而且離洛杉磯和橙縣又不會太遠。


比爾舒波夫 (Bill Shopoff)是爾灣的舒波夫地產投資(Shopoff Realty Investments)的創始人,他就是拉金塔市陽光園的東主。幾年前他做了市場調查,發現南加州的公寓租戶中,有6萬人在財務上可以租得起三臥獨立屋,但過去20年來建出的出租房舍中,只有很小部分是至少有三臥房的居所。

舒波夫於是起了靈感,他的公司可以設法填補這個空缺。舒波夫有45年的房地產經驗,他原本興建陽光園的住宅是要出售的,後來才改成只租不賣。不論租或賣,社區的樣貌都相同,只是現在多了一間租賃辦公室。


陽光園的三臥、四臥獨立屋,有些是一層屋,有些是兩層樓,都是西班牙式的紅瓦屋頂,門口有五彩繽紛的馬賽克磁磚。每棟房子都有自己的車庫和陽台,廚房有石英檯面(quartz countertops),主臥室裡有泡澡浴缸(soaking tub)。社區裡有一個大游泳池、一個活動中心和許多個小公園。


月租最便宜3299元 已租出5成

舒波夫指出,你如果沒看到「出租」的牌子,你可能以為這些都是私人擁有的房子,我們的用意就是讓你看不出這些是出租屋,你住在這裡感覺就像你是房子的擁有人。陽光園的月租,最便宜的是3299元,室內面積1520平方呎。最貴的是4460元,有2400平方呎的生活空間。從去年夏季開始招租以來,已有50%的房子租出去了,舒波夫表示這是需求強勁的象徵。


黑石集團(Blackstone)是全世界最大的私募股權公司(private equity firm),集團最近完成了35億元的「宅康住家公司」(Tricon Residential)收購案。宅康的總部在多倫多,它在加拿大與美國開發公寓與獨立屋,是規模相當大的企業式房東。當初黑石宣布收購案時,重申宅康的10億元投資開發案,將陸續完成3000棟建來租住宅的計畫。

南加州內陸帝國是宅康的重點市場之一,從去年夏季以來,公司開始招租的專案包括:曼尼菲的303戶住宅區,帕姆就是住在這裡;威多瑪(Wildomar)離曼尼菲不遠,此處有一個170戶的住宅區。宅康去年在溫徹斯特(Winchester)破土興工,要建出一個有493戶的社區,其中的一半要出售,另一半要出租。


分析師指出,對租客而言,建來租的住宅最大的吸引力是成本,多年來房價不斷上漲,加上最近幾年房貸利率不斷上升,讓住宅可負擔性(affordability)降到歷史上的新低點。


想住雙臥房 買比租月付多一倍

根據加州政府立法機構分析辦公室的數據,購買一棟中價位的房子,把貸款、稅金、房屋保險全部算進去,以今年3月為基準,屋主每月平均要付5500元。比起2020年1月,這個金額多了80%。如果想住一棟雙臥室的房子,買比租的月付款多一倍。


對卡瑟蘭(Erick Carlelen)而言,這種算數再簡單不過。今年4月,他與妻子帶著三個女兒搬進宅康在曼尼菲的社區。多年來他曾經想擁有自己的房子,但是他把房貸、水電等的費用和維修成本計算過以後,發現即使頭款多付一些,每個月平均還要6000元左右。

47歲的卡瑟蘭表示:「我寧願每月付3800元房租,日子過得輕鬆愉快。」但有些租戶不是因為付款輕鬆而租屋居住的,德梅洛(Marcia DeMello)在橙縣海岸地區住了幾十年,如今59歲的她已到快退休的年齡,她想試試沙漠生活的滋味。


她在陽光園租了一棟三臥的住宅,看看她是否能抵得住這裡的酷暑。她表示,如果經過一段時間她還是喜歡這裡,她會在附近買房,她比較喜歡擁有自己的房子。

德梅洛是按摩理療師(Massage therapist),她表示她不願意受房東的擺布,房租隨時都可能因為市場因素調漲。國會與州議會也有相同的恐懼,議員們擔憂投資公司侵入獨立屋領域,現在想立法予以設限。統計數據指出,全國出租的住所中,約有三分之一是獨立屋,布魯金斯智庫(Brookings Institution)的資訊指出,大型企業投資人目前只擁有其中的3%多一點。


立法官員提法案 阻大企業壟斷


但立法官員仍然指出了大公司的惡劣行為:「邀約住屋」(Invitation Homes)是全國最大的獨立屋出租企業,該公司今年同意支付將近400萬元罰款,來和解公司涉嫌違犯加州「反哄抬房租法」(anti-rent gouging laws)的訴訟。

反對企業投資家的人士指出,企業購買獨立屋的興趣在增加,他們把想買房的老百姓擠出市場,特別是在新建成的住宅區,整批的房子以折扣的價格賣給企業去做出租用途。


代表聖地牙哥的民主黨州眾議員沃德(Christopher M. Ward)指出,企業投資家比老百姓多了很大的優勢。沃德提出的法案,希望限制建來租的專案,他認為目前的無規管情況,是縱容不平等的交易繼續蔓延。

但企業投資家指出,他們所做的是增加了住宅的供應量,讓更多人可以住進獨立屋。譬如原本在南加州河濱縣早已取得許可證的兩個建來租專案,停滯了十多年,宅康把那家開發商收購以後,這兩個專案才終於開工。


陽光園的東主舒波夫指出,建來租的風氣盛行,主要是因為人民希望住在這些社區內。他認為政府想限制資本是很好笑的事,因為資本是對需求做反應而已。

瑞斯勒和其他的分析家並不認為建來租興盛的根本原因有什麼變動,二戰之後創制的「美國大兵法案」(GI Bill)給榮歸故里的退伍軍人重大的財務支援,包括低利率房貸在內。這個風潮造成了郊區的興起,把擁有自己的住宅當成累積財富的基礎。


但目前政府並沒有任何類似的公共投資法案,因此民眾想買房的負擔沒有可以紓解的可能。瑞斯勒指出,租屋與買屋成本增加的趨勢,還會延續很長的時間。


新聞來源:原文來自洛杉磯時報,撰稿者為Liam Dillon。原文連結:




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