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買房陷阱 小心前屋主HOA欠費 喬州買房成了恐怖故事

世界日報亞特蘭大看世界2023-11-08

在美國買房是許多人的夢想,但人們通常未留意,很多州絕大多數房子隸屬於「屋主協會」(Homeowners Associations,HOAs),受到協會監管,屋主必須分擔一些費用。


54歲伊諾斯特羅薩(Jewel Inostroza)先前完全不曉得與屋主協會有關的事,直到2008年在喬治亞州紐南市(Newnan)買房才驚覺與該協會扯上關係,買房美事變成一場夢魘。

諾斯特羅薩說,買房時覺得房子所在社區非常美好、舒適、人們關係緊密,沒想到因為牽扯到屋主協會,成了恐怖故事。


搬進新房子後,諾斯特羅薩夫婦才意識到進入一個「共同利益社區」(common-interest community),社區通常由屋主協會監管,屋主須支付公共設施、區域相關費用。

屋主協會是自治組織,針對共同利益社區內的屋主和租戶訂規則並監管,由社區自願承擔的屋主組成董事會負責管理,董事會可能聘請以營利性質為主的管理公司協助日常運作。


據美國人口普查局調查,2022年售出的新建一家庭住宅約84%隸屬於屋主協會。

管理獨立美國社區(Independent American Communities)部落格的古南(Deborah Goonan)說,在美國南部和西部絕大多數地區,幾乎不可能買到不屬於屋主協會管理的一家庭住宅,有些地方政府甚至要求幾乎所有新建築都由屋主協會監管。


伊諾斯特羅薩夫婦的屋主協會年費(annual HOA dues)為200美元,年付200美元似乎不是太大的負擔,實情不止於此。

這對夫婦搬進新家後赫然發現,該住房在他們購買前有未付餘額,包括欠繳的會費以及其他罰款、費用。伊諾斯特羅扎太太說,屋主協會把所有欠繳款項以及衍生的罰金全部算在該房產上,向新屋主收費。


伊諾斯特羅扎夫婦不願承擔前人債務、不願支付罰款,打電話與屋主協會溝通。要求註冊餘額,但屋主協會及協會當時的管理公司Homeowners Management未回應。媒體CNBC自2012年起的審查文件顯示,餘額持續增加。

2015年8月,屋主協會對伊諾斯特羅薩夫婦的房屋設定留置權(lien);協會在法庭文件中稱,該夫婦欠債超過1600美元。


屋主協會挾留置權,等於對房屋等資產擁有合法債權,可將房產作為償債抵押品,甚至可用更高等級手法追債,例如取消房屋贖回權、扣押工資。

2015年中期,屋主協會真的開始扣押伊諾斯特羅扎太太的薪資付債,扣押薪資後兩周才通知。


薪資被扣押後,屋主協會發票並未顯示欠債餘額減少,2016年12月,文件顯示欠款餘額超過4300美元。


這對夫婦聘請律師,2016年與屋主協會律師達成協議,停止扣押;夫婦兩人將分期支付約3100美元,今年1月終於付清。

這對夫婦估計,除數千美元法律費用,還向屋主協會支付約1萬2000美元罰款和扣押薪資;今年8月18日這對夫婦收到最新發票,屋主協會仍表示他們積欠近8000美元。


經多次聯繫Homeowners Management後得知,這對夫婦住房所屬屋主協會的管理公司2023年8月已改為Sentry Management;新接管公司表示,無法對過去的事情置評。


Sentry Management總裁龐普(Bradley Pomp)向CNBC解釋,一旦屋主違法行為被轉介給律師,屋主需要與屋主協會律師解決,管理公司無權介入或和解。

有些人賣房拿HOA當宣傳,認為有助於提高房產價值。但有關HOA對房產價值的影響,正反不一。


根據「經濟學雜誌」(Journal of Economics)2019年研究,HOA監管的房屋比非HOA房屋平均貴4%或1萬3500美元;另一研究機構Critical Housing Analysis於2019年針對全美三個不同城市分析發現,HOA監管區的房屋價值低於非HOA區房屋。


為了管理共享設施或土地,可能也需要HOA;一家庭住宅社區的共享設施可能是公共游泳池、高爾夫球場。有些HOA提供服務、維護房產,甚至負責景觀美化,HOA儼然是「超地方政府」(hyperlocal government)。

房貸業者Rocket Mortgage 2023年進行調查,57% HOA屋主不喜歡被HOA監管,超過三成認為所屬HOA權限太大。


倡議組織HOA United聯合創辦人霍瓦斯(Steve Horvath)說,HOA充當超地方政府的角色,甚至在某些方面取代法律;最初之所以有HOA,是市政當局希望不必花費納稅人的錢維護人行道、下水道。

HOA不斷擴張權限,與HOA有爭議的屋主表示,很難從政府管道獲得幫助,唯一可行之道是向民事法庭控告。


馬里蘭、北卡羅來納和佛羅里達等州的立法者已提案,希望立法解決HOA相關問題,但遭專業管理業強烈反對,改革之路難行。



新聞來源:世界日報


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