美國房市冷、買家少 卻是購房好時機
世界日報亞特蘭大看世界2023-09-05
紐約萬榮地產公司（Winzone Realty）總裁潘小峰說，有人估計聯準會（Fed）今年11月還要加息，「這個預期對市場影響很大」。他估計，有了這個預期，今年的房市不會好轉，預計到明年4、5月間才能恢復。但他表示，由於有升息預期，因此買家減少，因此「現在正是購買房產的好時機」。買家可以和賣家講價，可以低價買到好房子。
成交下降 房價卻有增長
潘小峰說，自從2022年3月聯準會加息以來，紐約市的房地產市場逐漸走低，主要是貸款利率升高，貸款買房者多呈觀望態度。他說，不久前剛剛做完一個房產過戶，其抵押貸款利率已經上升到8.75%。「現在放貸利率的確很高」。
他說，聯準會決定聯邦基準利率，貸款銀行發出的貸款利率要在這個利率基礎上再加3個百分點。例如，如果基準利率是3%，貸款利率就是6%。他說，萬榮地產是紐約市皇后區最大的地產經紀公司，現有地產經紀1400多人。人數雖多，但整個公司的「業務量很小」。他說，交易成功多是現金買房，不需要貸款，故買家不關心聯準會是否升息。
美國地產經紀協會公布的數字顯示，升息以來地產交易量下降了。他舉例說，今年第二季度的數字與去年同期相比，今年的過戶量比去年下降39%，簽約率下降16%。合作公寓（Co-op）和共有公寓（Condo）過戶量也下降30%。
他說，由於地產交易量的減少，地產經紀之間的競爭也增加了。有的地產經紀經常在微信群裡發布消息說，又賣掉一棟房子。「他們也許有成功的案例，但也可能是廣告」。總的來看，房屋成交量下降了，但出現地區不平衡的現象。例如，紐約長島的房屋交易量變化不大，主要是因為許多華人購買長島的房產。
聯準會繼續加息對人們的購房意願產生了負面影響。他說，由於加息，他周圍的人對地產投資都不太積極，除非是地段、房價特別好，不然就不出手。他公司裡有幾位地產經紀業務比較多，主要是他們做銀行拍賣屋，價格低很多，故每天「他們的電話響個不停」。
聯準會升息 貸款嚴查
自從聯準會升息以後，貸款利率提高對紐約市的房價影響不大。地產經紀協會的資料顯示，與去年同期相比，今年的房價僅僅下降2%。同時，紐約市皇后區的待售房屋數量也下降了四分之一，賣家發現市場不好也不賣了。若是有人急於搬家，非賣不可，房屋才能進入市場。
潘小峰說，由於聯準會的升息，貸款銀行對貸款申請檢查得比較嚴格。他舉例說，有的買家貸款申請批下來了，但是在過戶前卻告知借款人要重新檢查一下他的收入，重查後發現有問題就收回批准書。銀行也擔心，如果聯準會繼續升息，這些貸款的利率相對太低，銀行就虧了。
目前，貸款銀行對買家的資金來源檢查得比較嚴格。例如，一些華人的購房款來自國外。如果銀行帳戶的錢來自國外，銀行就要求寄錢者提供公證書，說明這個錢不是借的，而是送的。「如果是爺爺寄給孫子的錢，爺爺就要出個證明」。
他說，他的親戚兩個月前用現金在紐約小頸買了一套住房。因為他的親戚在公司上班，工資每月打進帳戶，銀行能夠看得到，就不要出資證明。但是，有的華人手裡有許多現金，但說不清來源，不能存進銀行，也不能用來買房。
由於利率不斷上升，貸款銀行會勸說買家使用浮動利率。「銀行會告訴買家，採用浮動利率有許多好處」。若是買家一兩年後覺得不合適，可以重新貸款，借固定利率貸款。他說，許多買家都希望借到固定利率貸款，不過利率會高一些。貸款利率高一點，銀行也會多一點保證。
多種因素 人們遠離房市
紐約蘇富比國際地產（Sotheby’s International Realty）資深經紀David許專做曼哈頓的房地產。他說，自從聯準會（Fed）在17個月前開始加息後，對曼哈頓的房地產影響很大，「我的業務受到了影響，客人也減少了很多。」他說，曼哈頓的房市發生了下面一些變化。
買家減少了。過去，人們會根據自身的收入變化調整住房規格。例如，若是收入增加了，人們就會把小房子換成大房子，反之亦然。換大房一般也需要貸款。現在他們看到貸款利率翻了一倍，就會停止換房，因此房屋銷售額下降，成交額下降20%至30%。
賣家惜售了。他說，賣家也想多賣錢。當他們看到房市低迷、房子不能賣個好價錢時，也不願意現在賣房。因此，曼哈頓的房價仍然不變，甚至微微上升，但待售房屋下降20%至30%，庫存下降40%。
貸款利率增加了。聯準會加息是因為出現了嚴重的通貨膨脹。經過11次的加息，現在的通膨率降到3%，但是還未達到聯準會2%的目標。聯準會可能還要加息。聯準會這輪加息前，30年房貸的利率是3%，現在同樣期限的房貸利率是6%，房貸利率增加了1倍。
現金買房的案例增多了。一個新樓開發商告訴他，該新樓共有60套房子，用貸款購買的只有十來套，其餘的房子全部是現金購買。他說，由於聯準會不停地升息，美元加速回流，一些公司和個人持有大量現金，開始買房，因此現在買房的主要是這些人。而需要貸款買房的人在觀望，等待時機。「他們希望等聯準會降息後再買」。因此，現在現金持有者比較吃香。
推測曼哈頓房市下半年逐漸好轉
他推測今年下半年曼哈頓的房市會好起來。他的根據是「曼哈頓的房租漲得太猛」。疫情期間，許多曼哈頓人搬出紐約市，但是現在又搬回來了，現在房屋的入住率很高。他說，曼哈頓的房屋租金平均值已經到達每月5000元，超過了一直領先的舊金山的房租。
例如，曼哈頓SOHO的一個兩居室，每月租金要價1萬多元，剛剛放上網就有人租了。「我們這些業內人士都感到房租高得有點離譜」。他分析，這主要是曼哈頓有幾家高科技公司，也就是FAANG，即Facebook、Amazon、Apple、Netflix和Google幾家大型科技公司。這些公司今年增聘人手，而且年薪都有十幾萬，付得起這個房租。
特殊地產 投資頗有成效
美國匯盛金融公司（Horizon Financial）首席經濟學家陳凱豐博士透露，他的投資主要在美國醫療行業及醫療地產產業。醫療行業當前的趨勢「零售化」，即逐漸遠離醫院作為樞紐的模式，轉為走出醫院進入社區的模式。獨立診室、緊急護理中心和影像診斷中心等在零售化醫療地產中將會激增。
與此同時，與住院康復類病人相比，非住院型類的營業收入最近顯現了突破性的動力，住院設施壟斷的日子已經一去不復返。因此，專注服務非住院型類醫療物業，處於產業鏈上端，符合當前市場趨勢，正好解決剛性需求。
國寶銀行董事長孫啟誠表示，華人有節儉的傳統，人人都有存款，多數華人都有房產，度過這個困難時期沒問題。至於能不能買房，要看是否存在機會。他說，如果房價已下來，且位置很好，可貸款買下。買下以後，等到利率下降時，可以重新貸款，把房貸的利率再降下來。
新聞來源：世界日報
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