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哄抬佣金遭判賠18億…收入大縮水 美國8成房仲恐轉行

世界日報亞特蘭大看世界2023-11-15

房屋仲介是全美最熱門職業之一,聯邦法院上個月裁決出爐後,佣金計算的改變預料將掀起職場變化。華爾街日報報導,全國各地房仲紛紛重新思考自己的工作前景,某些仲介開始退場,擔心房仲業的黃金時期已經過去;全國全職及兼職房仲總計約有160萬人,佣金結構調整可能導致收入降低。業界人士分析,轉變結果可能使得兼差房仲退場,全職房仲將有更多案件可接。

全國房地產商協會(National Association of Realtors)與數家大型房地產經紀公司遭控聯合哄抬房屋銷售佣金,導致消費者開銷增加,密蘇里州西區聯邦區域法院10月31日裁定賠償18億元。這個判例將改變消費者買賣房屋時仲介抽成的佣金制度,許多民眾將來可能自行找房而不請房仲,或以時數計酬的方式聘請仲介。


華爾街日報報導,住在佛羅里達州夏洛特港(Port Charlotte)的51歲針療師妮可‧柯林斯(Nicole Noles Collins),疫情期間由於暫停營業,房屋市場正在起飛,於2020年考到房仲執照。她說,未來如果佣金減少,將不值得再花時間擔任房仲,而且針灸診所如今生意已經恢復到疫情之前的水準。她表示,打算明年底之前完全退出房仲業。

投資銀行Keefe, Bruyette & Woods本月公布報告指出,全美房屋銷售案件高達90%由房仲經手。聯邦勞工部統計顯示,房仲年薪平均約6萬5850元,主要收入來自由房屋買賣成交時的佣金。報導指出,如果買房民眾抽手,房仲收入首當其衝。


Keefe, Bruyette & Woods報告估計,全美房仲將近半數,甚至高達80%,在聯合訴訟判決出爐後可能紛紛跳槽或失業;報告同時指出,美國每年房屋銷售創造佣金累計高達1000億元,隨著時間發展,數額可能縮水三分之一。

房仲業前景如何?亞利桑納州肖洛(Show Low)仲介米昌姆(Josh Meacham)說,最近與團隊討論時發現問題比答案還多,某些夥伴最大的憂慮在於,是否現在應該開始找別的工作。


「美國消費者聯盟」(Consumer Federation of America,CFA)資深研究員布洛貝克(Stephen Brobeck)說,佣金結購改變將導致許多兼差房仲離開,全職房仲將有更多案件可接;在競爭力較高的市場,佣金抽成比例將從目前的5%至6%降到3%至4%,依各個仲介狀況而訂。


另外,在房貸高利率衝擊下,亞特蘭大都會區的房產市場也日漸冷卻。根據Georgia Multiple Listing Services (MLS)近日發布的報告顯示,以亞特蘭大市為中心的12個郡上個月售出了4207套房屋,比9月售出的4545套下降了7.4%,比去年同期售出的4892套下降了14%。


房市通常會在仲夏達到頂峰,因為許多家庭會趕在新學年前在理想的地點購屋,然後在秋季和冬季放緩。

但喬州MLS首席行銷長瑞安(John Ryan)表示,此次季節性放緩比過去更加明顯。「利率在整個房地產市場中發揮著重要作用。」


根據房地美(Freddie Mac)的數據,上周30年期房貸的平均利率為7.76%,為2000年秋季以來最高。


這是一個令人震驚的升幅。

兩年前初秋時,房貸利率還低於3%。但隨著經濟從疫情困境中反彈,通膨飆升,聯準會發起了透過提高短期利率來抑制通膨。


這些成長雖不會直接影響貸款利率,但會影響整個經濟的借貸成本。因此,房貸利率通常會與聯準會的變化相呼應,儘管通膨有所下降,但聯準會尚未宣布勝利,利率仍然很高。


在市場上,買賣雙方都受到了高房貸的打擊。

需求下降是因為較高的利率使每月付款負擔更加沉重,實際上削弱了買家購買力。


供應也同樣受到抑制。


目前絕大多數房主購屋時利率較現今為低。因此,房主如果決定「升級」,當他們購買更大或更漂亮的房子時,卻可能面臨更高的房貸利率。

Ansley Christie's的副經紀人加里(Shirley Gary)表示,首次升級購屋的買家對搬家猶豫不決,因為他們當中許多人的房貸利率是4%或更低。「因此,他們更傾向於原地不動、加建或改造,而非出售。」


然而利率的影響並未改變根本性的長期問題:沒有足夠的住房。


追蹤整個東南部房產市場的MarketNsight負責人亨特(John Hunt)表示,在房產泡沫破滅和2007至2009年經濟衰退之後,亞城都會區多年來幾乎沒有新建房屋。當建設確實開始時,速度早已趕不上人口和就業成長。

「供應仍然無法滿足需求。」他說,「亞特蘭大仍需要4萬6000套房。」


如果市場是平衡的,買家和賣家擁有大致相等的議價能力,就不會出現推高價格的競價戰,賣家也不需大幅降低要價。


專家表示,在平衡的市場中,掛牌出售的房屋數量約為六個月的銷售量。但目前,此數量還不到三個月的銷售量,這給賣家帶來了優勢。

一年前兩位數的房價上漲和屢見的瘋狂競價已經一去不復返了。但即使在高利率的壓力下,上個月亞特蘭大12個郡地區售出的房屋中位價也上漲至39萬9900元,較去年同期上漲了5.2%。


在過去幾年中,尋找價格適中的房屋變得越來越困難,而飆高的利率則使市場進一步偏離可負擔性。


然而,長時間來看,市場依舊可以保持彈性。

1981年,平均30年期房貸利率達到18.63%的歷史最高點。從1978年底到1990年底,利率幾乎持續保持在10%或者更高。每次利率飆升,銷售額都會大幅下降,但隨後穩定並恢復。


Re/Max 經紀人Kristen Jones表示,如果利率長期保持在相對較高的水平,有些人根本不會買房,但多數人最終會找到辦法,像是購買較小的房屋、公寓(condos)、在較不受歡迎的地點買房或想辦法融資。


她表示,展望2024年,預計買家將放棄傳統的30年期房貸,開始採用替代房貸產品,以使住房更加實惠。


新聞來源:世界日報


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