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全美租霸橫行 惡性占房毀屋 房東怒成房奴 *華人十年房東夢 因租霸終結…賣房後「終能睡好覺」

世界日報亞特蘭大看世界2024-03-25

飽受租霸困擾的華人房東不少,去年春天數十名以華裔為主的小房東聚集在紐約市皇后區民事法院前,抗議現有法律保護惡房客。(記者高雲兒/攝影)

日前兩則屋主和住客相關的新聞躍上媒體顯著版面,一則是紐約市皇后區法拉盛一名屋主,因房屋被兩名素不相識的租霸雀巢鳩占,拒絕搬走,憤而找來鎖匠更換門鎖,卻換來被警察逮捕的下場;另一則是紐約市曼哈頓下城一名女性房東被發現遭兩名占屋者殺害,屍體被塞在行李袋,放在公寓衣櫃裡。

類似這樣「乞丐趕廟公」的怪事,每天都在全美各地發生。本報推出「租霸橫行」專題,深入報導租霸惡行、房東遭欺的種種故事以及相關法律、法規,提醒華人房東在碰上租霸時,如何維護自身權益,又避免惹上官司。

數據顯示,全美各地屋主在面對「租霸」時,普遍都有一種無力感,因為這些租霸不僅非法侵占房產,更將房屋搞得一團糟,給屋主帶來難以估量的財務損失;其中長期執行進步派政策的一些城市,如紐約、費城洛杉磯、舊金山等,租霸欺凌屋主的事件更是層出不窮。


全美達108億租屋債務 賴租事件激增

根據非營利組織「國家公平地圖集」(National Equity Atlas)統計,截至去年5月,全美面臨高達108億元的房租債務,多達510萬家庭存在房租拖欠情形;紐約、費城和洛杉磯等進步派主政城市的賴租事件激增,因為這些城市的租客在合法居住30天後,便自動獲得合法權利,並受到法律保護,如果賴著不走,房東通常難以迫遷。


洛城房東貼錢請租霸搬家 還花錢修屋

在洛杉磯市,有房東不得不貼錢給租霸,才能將他們「請」走;在費城,有案例在法院命令租客搬出房產後,執法部門卻為了避免衝突,沒有作為,任由租霸占用、不付租金,甚至破壞房產,最後房東不但要花錢驅逐租霸,還要花錢修整房屋,破財又傷神;至於紐約,有很多小房東因為害怕遇到租霸,寧願讓房屋空著養蚊子,也不出租。


馬里蘭州屋遭占用 5萬元家具也被賣

各城市都有類似案例,德州一位屋主說,她被租霸鎖在自家門外;馬里蘭州一女子度假歸來,赫然發現家中多了兩名不速之客,他們不僅非法占用房屋,還賣掉了她價值約5萬元的家具。

Anchor Realty合夥人拉皮德斯(Walter Lapidus)說,照顧無屋者固然是政府的一項重要任務,「但是收拾這些爛攤子的成本,都轉嫁給了按時支付房租的人,這就是我們失去住房負擔能力的原因」。


風險投資和私募股權投資公司Madison Ventures Plus總經理羅謝爾(Mitch Roschelle)指出,保護租戶而犧牲房東的地方法律加劇了租霸的現象,「因為我們似乎一直在說,若租戶無法支付房租,那是房東的錯,而不是租戶的錯,因為法律不站在你這邊。」


學者:審理緩慢 拿迫遷令恐要拖數年

出租房屋可以為房東帶來收入,但房東最怕遇到租霸。(路透)


喬治華盛頓大學(George Washington University)法學教授特里(Jonathan Turley)說,檢察官和政客在一些租霸編織的騙局中扮演關鍵角色,「也許是出於政治考量或疏忽大意,地方當局在維護屋主權益方面不僅做得很少,反而迫使房東去向負擔過重的房屋法庭申訴,但審理進度緩慢,即使拿到迫遷令,通常也得耗上幾個月或幾年。」

他並指出,「租霸並不是一個特別難解決的問題,只需警察和檢察官執行現有的法律就行」,關鍵是政府須一開始就採取行動,比如成立快速反應小組,由檢察官對是否合法占有很快作出判斷,還可以快速審理案件,迅速將當事人告上法庭,就像對待非法占有車輛的嫌犯一樣。


但特里說,許多城市幾乎沒有立法保護房東的跡象,而國會最近通過的一項聯邦住房法,則繼續保護租客利益,該法禁止房東瞭解潛在租戶是否有犯罪的記錄,其中包括非法侵占罪。

他說,「租霸橫行反映出法律威懾力的瓦解,財產犯罪被逐漸降級為次要事項,而檢控被視為具有政治風險,因為官員們不希望這被視為針對無家可歸者。」他表示,如果不想讓這一問題演變得和歐洲一樣嚴重,政府就得立即行動起來。


華人十年房東夢 因租霸終結…賣房後「終能睡好覺」

不交租的房客好不容易被趕走了,房子卻已被大肆破壞。(吳業德提供世界日報)


從廣東移民芝加哥滿四分之一世紀的吳業德,與妻子胼手胝足打拚多年,10年前以約39萬元的價格,貸款買下芝加哥市麥金利公園區(McKinley Park)一處有八個房間的老舊兩層樓建物,在餐館打工的兩夫婦,為了省錢自己日以繼夜地裝修,終於實現了「包租夫妻」的美國夢,打算「輕鬆收租」,沒料到兩人的十年房東生涯宛如「黃粱一夢」,而且是場惡夢。

吳業德說,在美國當房東的難度比想像中還高,尤其是注重租客權益的法令。他無奈地說,「人家說當房東最怕遇到租金拖欠、破壞屋況、欠租失聯、深夜擾鄰、屋內輕生五種狀況,很不幸的我統統都遇上了。」


成為房東的前幾年還算順利,尤其他對各種房屋基礎修繕在行,雖然也有刁難的房客,但還算相安無事,直到遇到一對年輕西語裔夫婦房客入住,吳業德的包租公日子開始陷入惡夢。


單間套房 硬擠住6個人

這對夫婦很禮貌,剛開始也準時交租,然而明明講好只有兩人會住進單間套房,沒想到有一天他到房子修理水管時,發現裡面還另住了另兩個老人與兩個幼童,「只有400平方呎的房間,擠進六個人居住,實在讓人擔心屋況。」


於是他通知租戶房間不能住太多人,「不說還好,提了之後這對夫妻就再也不交房租」,儘管月月催租,但這對夫妻房客無動於衷,積欠三個月房租後,吳業德向房客發出「終止租約」的通知。按照芝加哥法律,房客有60天時間搬離租屋,這也等於至少五個月都收不到租金。

60天到期,這對房客仍舊沒有遷離的跡象,吳業德向法院申請驅逐房客,芝城租賃法規定,房東下驅逐令後,房客可以自由支付租金金額,直到法官發出最終的驅逐令,在此期間,房客仍可繼續居住在租賃單位。


牆壁遭塗鴉 鑿洞塞垃圾

又過了三個月,吳業德終於等到法官發出的驅逐令,「好不容易由庫克郡警長辦公室執法人員將房客驅離,誰想到進入房間又是另一場惡夢的開始」。房子裡的衛浴噁心髒亂,牆壁沒有一處無塗鴉,更離譜的是牆壁竟然還被鑿洞,把垃圾塞進洞裡。

氣憤之餘他也只能找人清理,「足足打掃了三天」,接下來又花了許多時間、金錢修繕、清潔,「只要碰到一個這種房客,當年的房租等於白收。」


過去幾年,他幾乎年年都會碰到一個這類難纏的房客,「不繳租金也就算了,一些房客搬走前刻意破壞房子,更令人氣結。」


疫期恐怖經歷 最後稻草

不過,真正讓吳業德夫婦決定賣掉房屋的原因,是新冠疫情這三年的恐怖經歷;吳業德說,「疫情期間政府多次發放租金補助,暫時解決了房租收不到的困擾」,對於房東來說,準時收到租金似乎是好事,但吳業德夫婦卻被疫情害慘。


他的房子有八個單位,一般情況下,可以租住十多人,然而在疫情爆發的第七個月,一名獨居有慢性病的房客疑因染疫身體不適在房間內輕生死亡,「疫情期大家幾乎沒有往來,這名房客死了三天後,才因為隔鄰房客察覺有異,通知我來開門後才驚覺房客已死在屋內,且屍體發出臭味。」

因為發生這起意外,其他四個房間的租客嚇得紛紛搬走,一下子少了五個房間的房租收入,「即使降租金,還是很難找到房客。」


「我只想好好當個房東,但遇到的形形色色租霸,讓我們失去信心、頭痛不已。」疫情結束後,兩夫妻決定將房子整理後出售,疫情好轉後房價上漲,順利脫手,「房子還沒有交屋前,我們夫妻每天都睡不好,深怕買主變卦」,直到交屋的那一天,簽完字後才鬆了一口氣,然後踏實地睡了一覺,而兩人十年的房東生涯也在此時結束。

好不容易驅離租霸房客後,往往還得花費時間金錢清理遭到破壞的房子。(吳業德提供)

無良房客甚至將租住房間地毯也全部掀掉。(吳業德提供)



新聞來源:世界日報


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